Главная » Ваш юрист » Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом является не самой распространенной сделкой на рынке недвижимости, однако позволит рассчитывать на приобретение жилья после завершения арендных отношений. Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих заключение таких договоров, поэтому сторонам необходимо одновременно учитывать правила сделок аренды и купли-продажи.

Аренда квартиры с последующим выкупомНормы Гражданского кодекса РФ, регламентирующие предоставление имущества в аренду, позволяют арендатору приобретать право собственности на объект с оплатой его полной стоимости, предусмотренной договором. Чтобы реализовать указанное право выкупа, контрагенты должны прямо предусмотреть такое положение в договоре.

Учитывая последующий выкуп объекта недвижимости, на стадии согласования существенных и дополнительных условий сделки необходимо достигнуть договоренности по следующим вопросам:

  1. предмет аренды и выкупа квартира, принадлежащая арендодателю на праве собственности (если арендодатель не обладает правом собственности, он может распоряжаться жилым помещением только на основании нотариальной доверенности);
  2. срок временного пользования жилым помещением на основании арендных отношений (право выкупа может быть связано с датой окончания договора, либо предусматривать возможность выкупа в любое время);
  3. порядок и сроки выплаты арендных платежей в сумму ежемесячного платежа может включаться часть выкупной стоимости объекта, а окончательный расчет произойдет при заключении договора купли-продажи);
  4. стоимость квартиры, определенная сторонами на момент подписания договора (в соглашении может устанавливаться специальный порядок установления цены квартиры на момент выкупа).

Договор аренды с последующим выкупом квартиры должен обязательно содержать условия о регулярном перечислении арендных платежей, поскольку такие сделки носят возмездный характер.

Определение порядка выплаты и размера арендных платежей должно учитывать следующие особенности:

  • размер ежемесячного платежа может не зависеть от выкупной цены объекта, в этом случае полный расчет за квартиру будет осуществляться при оформлении купли-продажи;
  • в состав ежемесячного платежа может включаться определенная часть цены квартиры, в этом случае выкуп будет осуществляться с учетом ранее выплаченной суммы;
  • если арендные платежи включали в себя часть выкупной стоимости, но арендатор отказался приобретать квартиру, арендодатель будет обязан вернуть излишне полученные средства.

По указанным причинам в договоре нужно четко предусматривать состав арендных платежей, в том числе какая часть платежа перечисляется за непосредственное пользование объектом.

Обратите внимание! Если в договоре не указана выкупная стоимость объекта недвижимости, арендатор будет лишен возможность требовать принудительного переоформления права собственности через суд.

Обязанность по внесению регулярных арендных платежей прекращается после перехода права собственности на бывшего арендатора. При этом контрагенты вправе установить более ранний срок прекращения данного обязательства. После прекращения права собственности у арендодателя сохраняется только право требовать уплаты задолженности по предыдущим арендным платежам.

При оформлении арендного договора нужно включить в его содержание условие о последующем выкупе:

  • по истечении аренды в этом случае не позднее завершения срока действия договора арендатор должен уведомить о своем решении собственника;
  • в течение срока действия арендных отношений о принятом решении арендатор может уведомить собственника в любой момент или в специальном порядке, установленным в договоре;
  • если арендатор выполнил все условия, предусмотренные арендным соглашением, собственник будет не вправе отказать в заключении договора купли-продажи.

Таким образом, чем подробнее контрагенты определят условия возможного выкупа, тем меньше сложностей возникнет при реализации купли-продажи.

Обратите внимание! Выкуп арендованного имущества, если он допускается условиями соглашения, является правом, а не обязанностью арендатора. Принуждение к покупке жилого помещения законом не допускается, однако в ряде случаев арендодатель может потребовать возмещения убытков от несостоявшейся сделки купли-продажи.

При заключении арендного договора нужно учитывать требование закона о прохождении процедуры государственной регистрации в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год. Соответственно, если договор не превышает указанный срок, обращение за регистрацией не требуется.

Арендное соглашение не может напрямую использоваться в качестве договора купли-продажи ввиду разнородного характера указанных сделок. Тем не менее, в содержании арендного договора можно предусмотреть ряд условий будущей сделки продажи:

  • стоимость объекта недвижимости;
  • порядок расчетов за выкупаемое жилье;
  • судьба движимого имущества (мебели, техники и т.д.), которые были переданы во временное пользование на период аренды;
  • состав граждан, которые будут сохранять право постоянного пользования и проживания квартирой после переоформления собственности на нового владельца.

Указание таких условий еще на стадии оформления арендных отношений позволит избежать споров в процессе купли-продажи.

Выкуп может осуществлять на различных условиях, в том числе с предоставлением отсрочки или рассрочки платежей. На арендные отношения указанный порядок никак не влияет, поскольку в договоре купли-продажи условия расчета будут зафиксированы отдельно. В случае, если выкупная сумма будет выплачиваться не сразу, на квартиру может устанавливаться залог на весь период денежного обязательства.

Поскольку контрагентам фактически предстоит совершить две взаимосвязанных сделки, им необходимо досконально соблюдать требования различных частей Гражданского кодекса РФ, посвященных аренде и купле- продаже недвижимости.

Исходя из комплексного характера правоотношений, алгоритм действий сторон аренды квартиры с последующим выкупом можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий и срока арендного договора, а также определение порядка будущего выкупа квартиры;
  2. составление договора аренды и его регистрация в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год;
  3. не позднее срока завершения договора арендатор должен уведомить собственника жилого помещения о реализации права выкупа;
  4. досрочное прекращение арендного соглашения и оформление договора купли-продажи;
  5. обращение в территориальное учреждение Росреестра для регистрационных действий.

Право собственности перейдет к новому владельцу после внесения сведений в реестр ЕГРН.

До обращения за регистрацией договора купли-продажи необходимо надлежащим образом прекратить арендные правоотношения. Сложностей не возникнет, если выкуп осуществляется одновременно с истечением срока аренды. Поскольку объект недвижимости фактически находится в пользовании арендатора, сторонам нет необходимости оформлять передавать его обратно арендодателю. Тем не менее, нужно соблюсти формальность, предусмотренную законом, и составить двусторонний акт, в котором указать на дату фактической передачи квартиры. Этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

Если выкуп осуществляется в пределах срока арендного договора, необходимо выполнить следующие действия:

  1. составить соглашение о досрочном прекращении договора аренды по обоюдному согласию (в тексте соглашения нужно указать на причину расторжения выкуп жилого помещения);
  2. обратиться в службу Росреестра для регистрации допсоглашения о прекращении аренды (если срок договора превышал один год);
  3. оформить передаточный акт, в котором совместно определить фактическое состояние квартиры.

При соблюдении всех указанных условий реализация договора аренды с последующим выкупом квартиры будет соответствовать требованиям закона.

Обратите внимание! При совершении сделок аренды и купли-продажи должны участвовать все собственники квартиры, указанные в выписке ЕГРН. В качестве альтернативы они могут уполномочить на совершение юридически значимых действий одного из собственников путем выдачи нотариальной доверенности.

Подобная форма приобретения жилых помещений достаточно редко встречается на рынке недвижимости. Это связано с дополнительными сложностями, которые предстоит учесть контрагентам при оформлении сделок. Помимо этого, вместо перечисления значительной суммы арендных платежей нередко выгоднее оформить банковский кредит и сразу приобрести собственное жилье.

Тем не менее, при длительном характере арендных отношений приобретение квартиры таким способом будет являться преимуществом, ведь арендатор может осуществлять улучшения жилого помещения, которое перейдет в его собственность. Также немаловажное значение имеют договоренности между сторонами, ведь при длительном сроке аренды можно досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Ввиду сложности этой комплексной сделки составление документов целесообразно поручить опытному юристу или риелтору. Это позволит учесть все требования законодательства и избежать возможных споров между сторонами.

О admin

x

Check Also

Разграничение доступа к персональным данным работников

Разграничение доступа к персональным данным работников Разграничение доступа к персональным данным — это необходимая мера ...

Развод через суд с детьми, порядок расторжения, образцы документов

Развод через суд с детьми, порядок расторжения, образцы документов 2018 Развод супругов, согласно Семейному кодексу, ...

Развод при наличии несовершеннолетних детей

Процедура расторжения брака при наличии несовершеннолетних детей Развод при наличии несовершеннолетних детей проводится: В органах ...

Развод в одностороннем порядке

Как подать на развод в одностороннем порядке? В статье раскрыты следующие вопросы: можно ли развестись, ...

Развести костер теперь можно только в определенном муниципалитетом месте

Развести костер теперь можно только в определенном муниципалитетом месте 26.09.2017 вступают в силу изменения Правил ...

Разбойное нападение: статья 162 УК РФ, состав преступления, виды наказания и срок

Сколько грозит за разбойное нападение и как его отличить от грабежа и вымогательства? Количество наказаний ...

Разбой — что такое разбойное нападение, виды наказаний

Разбой – одно из часто совершаемых тяжких преступлений против личности и ее имущества. Разбой подразумевает ...

Равнозначная дорога — что это такое, определение, пересечение, правила проезда перекрестков, т-образных, знак

Что означает определение равнозначная дорога Путешествие на автомобиле – сложная процедура, которая требует наличия ряда ...

Работу на больничном не оплатят

Оплачиваются ли рабочие дни, отработанные на больничном? Работник и так уже получит благодаря статье 183 ...

Работодателям могут разрешить увольнять наркозависимых сотрудников

Работодателям могут разрешить увольнять наркозависимых сотрудников Депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга предлагают разрешить работодателям увольнять работников, ...

Работодатель не может взыскать убыток от понесенного штрафа с работника

Работодатель не может взыскать убыток от понесенного штрафа с работника Практика российского правосудия показывает, что ...

Работодатель не выплачивает расчет при увольнении

Что делать, если работодатель не выплачивает расчет при увольнении? К сожалению, многие работающие граждане при ...

Работодатель — это

Работодатель Понятие «работодатель» возникло в российском законодательстве сравнительно недавно. Что означает данный термин и к ...

Работодатели смогут увольнять пьяных работников

Работодатели смогут увольнять пьяных работников, если они откажутся пройти освидетельствование Направление к врачу будет иметь ...

Работодателей проверят внепланово

Работодателей, не оформивших трудовые отношения с работником, смогут проверять внепланово и без предупреждения В абзаце ...

Работодателей оштрафуют

Если работодатель навязывает работнику зарплатный банк, его могут оштрафовать Проблема в рамках страны, что называется, ...

Работодателей могут ограничить в применении ненормированного рабочего дня

Работодателей могут ограничить в применении ненормированного рабочего дня Депутаты от Либерально-демократической партии 28.03.2017 внесли на ...

Работник был на больничном, но не сообщил об этом

Работник был на больничном, но не сообщил об этом — можно увольнять за прогул Свердловский ...

Работник — кто это? Словарь юридических терминов

Что означает понятие «работник»? Согласно ТК РФ, так называют человека, который заключил трудовой договор с ...

Работа через интернет с ежедневной оплатой: варианты года

Работа через интернет с ежедневной оплатой без вложений и обмана Найти удаленную работу через интернет ...

Работа сверх нормы в праздники не будет учитываться при подсчете сверхурочных

Работа сверх нормы в праздники не будет учитываться при подсчете сверхурочных 07.06.2017 Госдума приняла в ...

Работа по совместительству — сколько часов в неделю?

Работа по совместительству — сколько часов в неделю? Работа по совместительству — сколько часов в ...

Работа по договору подряда — плюсы и минусы

Работа по договору подряда — плюсы и минусы Работа по договору подряда — плюсы и ...

Работа по договору без трудовой книжки — плюсы и минусы, пенсионерам, устройство, прием, найма

В чем заключается работа по договору без трудовой книжки Принятие на работу без трудовой книжки ...

Рейтинг@Mail.ru